Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung

Jedes Frühjahr kommt dieselbe Rückfrage: Wie viel aus der Abrechnung darf in die Steuererklärung? Gemeint ist § 35a EStG. Begünstigt ist dabei nur der Teil der Betriebskosten, der auf Arbeitsleistung entfällt. Wer diesen Anteil nicht ausweist, nimmt seinen Mietern einen Abzug weg, den sie beanspruchen dürfen. Die Nachfragen kommen trotzdem.

Was begünstigt ist und in welcher Höhe

Das Einkommensteuergesetz kennt drei Töpfe. Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse als Minijob nach § 35a Abs. 1 EStG: 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 510 Euro Steuerermäßigung im Jahr. Haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 EStG: 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro. Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG: ebenfalls 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro.

Beides wird direkt von der Steuer abgezogen, nicht vom zu versteuernden Einkommen. Das macht den Betrag für Mieter durchaus spürbar.

Begünstigt ist bei Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ausschließlich der Arbeitslohn samt Fahrt- und Maschinenkosten. Material bleibt außen vor. Eine Heizungswartung über 300 Euro, davon 120 Euro Lohn, bringt dem Mieter 24 Euro, nicht 60.

Welche Positionen typischerweise zählen

Aus dem Katalog des § 2 BetrKV fallen regelmäßig an: Hauswart, Treppenhaus- und Gebäudereinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Schornsteinfeger, Wartung von Heizung, Aufzug, Rauchwarnmeldern und Lüftung, dazu Dachrinnenreinigung und Ungezieferbekämpfung.

Die Zuordnung zu Dienstleistung oder Handwerkerleistung folgt der Art der Leistung: Pflege und Reinigung sind haushaltsnahe Dienstleistungen, handwerkliche Arbeiten an der Substanz sind Handwerkerleistungen. Eine Gartenpflege gehört in den ersten, die Wartung des Aufzugs in den zweiten Topf.

Nicht begünstigt sind Kosten ohne Arbeitsanteil: Grundsteuer, Versicherungen, Wasser- und Abwassergebühren, Müllgebühren, Allgemeinstrom. Bei der Müllabfuhr wird gelegentlich anders argumentiert; die Finanzverwaltung ordnet die reine Entsorgung als nicht begünstigt ein.

Was die Bescheinigung enthalten muss

Der Mieter braucht eine Aufstellung, aus der je Position der auf ihn entfallende begünstigte Betrag hervorgeht, getrennt nach haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Üblich ist ein Anhang zur Betriebskostenabrechnung.

Zwei Voraussetzungen werden oft übersehen. Erstens muss die zugrunde liegende Rechnung unbar bezahlt worden sein. § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG verlangt die Zahlung auf das Konto des Leistenden. Barzahlung an den Hausmeister schließt den Abzug aus, für alle Mieter des Objekts.

Zweitens muss der Lohnanteil überhaupt aus der Rechnung hervorgehen. Steht dort nur eine Summe, lässt sich nichts bescheinigen. Es lohnt, die Dienstleister einmalig darauf hinzuweisen; die meisten weisen den Anteil auf Nachfrage dauerhaft aus.

Wo der Lohnanteil verloren geht

Der Lohnanteil steht auf der Eingangsrechnung und muss von dort in die Abrechnung. Auf diesem Weg geht er meist verloren: Die Rechnung wird gebucht, die Summe landet in der Umlageposition, der Lohnanteil bleibt im Ordner.

In betriebskosten.app wird er beim Belegeingang mitgelesen und als eigener Wert an der Umlageposition geführt. In der Abrechnung steht er je Position in einer eigenen Spalte neben Firmen- und Objektkosten, und dort ordnen Sie auch die Art der Leistung zu. betriebskosten.app unterscheidet alle drei Arten: haushaltsnahe Beschäftigung, haushaltsnahe Dienstleistung und Handwerkerleistung. Je Mieter entsteht daraus die Anlage „Angaben nach § 35a EStG“ zum Abrechnungsschreiben.

Das klingt nach einer Kleinigkeit, spart aber im Frühjahr Arbeit: Die Bescheinigung entsteht aus denselben Zahlen wie die Abrechnung, statt im Februar aus Rechnungskopien rekonstruiert zu werden.

Wer bescheinigt was

Bei vermietetem Wohnraum bescheinigt der Vermieter dem Mieter. In der WEG bescheinigt die Verwaltung dem Eigentümer; vermietet dieser weiter, gibt er den auf seinen Mieter entfallenden Anteil weiter.

Der selbstnutzende Eigentümer kann die begünstigten Beträge aus der Jahresabrechnung unmittelbar geltend machen. Deshalb gehört die Aufstellung auch dorthin, nicht nur in die Mietabrechnung.

Kein Steuerrat

Dieser Beitrag beschreibt den Rahmen und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Höchstbeträge, Zuordnungsfragen und die Behandlung einzelner Leistungsarten ändern sich mit Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen. Bei größeren Beträgen lohnt die Rückfrage beim Steuerberater.