Wirtschaftsplan und Hausgeld: Wie die WEG durchs Jahr kommt

In der Mietverwaltung heißt es Vorauszahlung, in der Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeld. Der Unterschied ist mehr als sprachlich: In der WEG steht am Anfang ein Plan, der beschlossen wird, und am Ende eine Abrechnung, über die erneut beschlossen wird. Aus dieser Reihenfolge erklären sich die meisten Streitigkeiten.

Der Wirtschaftsplan

Der Verwalter stellt nach § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die Verteilung auf die Wohnungseigentümer und die Beiträge zur Erhaltungsrücklage.

Aus dem Plan ergibt sich, was jeder Eigentümer monatlich zu zahlen hat, das Hausgeld. Es ist ein Vorschuss, kein endgültiger Betrag.

Verteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen oder die Teilungserklärung nichts anderes vorgesehen hat.

Was die WEG-Reform geändert hat

Seit dem 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Vorschüsse beziehungsweise über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.

Das hat einen praktischen Grund: Wird ein Beschluss angefochten, fällt nicht mehr das gesamte Zahlenwerk, sondern nur die Zahlungspflicht, um die gestritten wird. Die Abrechnung selbst bleibt als Rechenwerk bestehen.

Für den Verwalter ändert das nichts an der Sorgfalt, wohl aber an der Formulierung der Beschlussvorlage.

Vom Plan zur laufenden Zahlung

Der Schritt, der in der Praxis am meisten Zeit frisst, ist die Übertragung: Aus dem beschlossenen Plan muss für jede Einheit ein monatlicher Sollbetrag werden, der dann zwölfmal gebucht wird.

Wird das von Hand gemacht, entstehen hier die Abweichungen, die am Jahresende niemand mehr zuordnen kann. In betriebskosten.app stellen Sie den Wirtschaftsplan je Kostenposition auf; Einzelwerte je Einheit, etwa die Heizkosten, passen Sie bei Bedarf von Hand an. Der Befehl „Werte des Wirtschaftsplans sollstellen“ übernimmt den gespeicherten Plan als neues Hausgeld je Einheit und Position, und die monatliche Sollstellung bucht das Hausgeld auf die Positionskonten. Ist die Firma als Eigentümerverwaltung angelegt, stellt das System Hausgeld statt Kaltmiete soll.

Die monatliche Sollstellung erkennt außerdem bereits gebuchte Monate. Ein versehentlicher zweiter Lauf verdoppelt also keine Forderungen.

Die Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Sie stellt den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben die geleisteten Vorschüsse gegenüber; die Differenz ist der Nachschuss oder das Guthaben.

Anders als in der Mietverwaltung gibt es keine Ausschlussfrist wie § 556 Abs. 3 BGB. Das heißt nicht, dass Zeit keine Rolle spielt: Der Verwalter schuldet die Abrechnung in angemessener Frist, und die Gemeinschaft kann ihn dazu anhalten.

Die Verteilung folgt denselben Schlüsseln wie der Wirtschaftsplan. Abweichungen zwischen Plan und Abrechnung sind eine häufige Ursache für Anfechtungen.

Die Erhaltungsrücklage

Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und wird im Wirtschaftsplan gesondert ausgewiesen. Sie gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf einem Mieter nicht weiterbelastet werden.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, muss er die WEG-Abrechnung deshalb auseinandersortieren: Nur der umlagefähige Teil geht in die Betriebskostenabrechnung des Mietverhältnisses ein.

In betriebskosten.app legen Sie je Objekt fest, welche Position die Rücklage ist. In der Jahresabrechnung steht ihre Zuführung nicht in der Kostentabelle, sondern im Rechenblock darunter, mit dem Betrag für das Objekt und dem Anteil der Einheit. Für jede Kostenart halten Sie außerdem fest, ob sie auf Mieter umlegbar ist; das Schreiben weist die Summen „davon auf Mieter umlegbar“ und „nicht auf Mieter umlegbar“ getrennt aus.

Kein Rechtsrat

Dieser Beitrag beschreibt den üblichen Ablauf. Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen können abweichende Regelungen enthalten; im Zweifel gehört der konkrete Fall in fachkundige Hände.